A través de este artículo vamos a tratar de realizar un acercamiento al producto conocido como Hipoteca inversa, un producto financiero que ha crecido en los últimos años en nuestro país por ofrecerse como un complemento a la pensión de jubilación de personas mayores. Para ello, vamos a hacer un breve repaso de su regulación, su concepto, lo que ofrece, los requisitos para poder solicitarla, los riesgos y desventajas que puede suponer y la situación de los herederos cuando el beneficiario fallece.
¿Qué es la hipoteca inversa?
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, desarrolla la regulación de las hipotecas inversas, definiendo la hipoteca inversa como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito”.
Normalmente se nos da a conocer la hipoteca inversa como una opción para que las personas mayores puedan hacer uso de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta, obteniendo rendimiento y beneficios económicos a partir de este. Hay que tener en cuenta que la vivienda hipotecada no cambia de titularidad, la vivienda seguirá siendo de la persona que firma el préstamo que, obviamente, podrá seguir viviendo en ella.
En definitiva, la hipoteca inversa es un préstamo hipotecario por el que el propietario de la vivienda recibe en forma de sumas periódicas o como cobro único un importe máximo, que es determinado por un porcentaje del valor de tasación de la vivienda en el mo2
mento de la constitución del préstamo. Al alcanzarse dicho tope se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses.
¿Cuál es el beneficio de la entidad financiera?
Lo obtiene cobrando intereses por el dinero que presta al consumidor.
Al cancelar el préstamo de la hipoteca inversa, la entidad liquidará el contrato teniendo en cuenta:
- El dinero que haya recibido la persona mayor.
- Gastos iniciales.
- Intereses generados.
Esa será la cantidad total prestada y que habrá que devolver para poder quedarse con la casa.
¿Qué se obtiene?
- Como hemos dicho, la cantidad del préstamo estará ligada al valor de la vivienda, (según tasación), así como a la forma en la que se quiera recibir el dinero:
- Mediante rentas periódicas (mensual, trimestral o semestral)
- Mediante pago único (En caso de cobrarla toda de golpe, la cantidad será la tasación que el banco haga de la casa)
Lo habitual es formalizarlo para obtener una renta periódica, esta renta dependerá:
- Del valor de la vivienda por un lado.
- De la edad del contratante por otro.
Es decir, a mayor esperanza de vida del interesado, menor será la renta periódica percibida para una misma cantidad de dinero concedido por el valor de la vivienda ya que se debe repartir en mayor tiempo.
¿Cuáles son los requisitos de la hipoteca inversa?
Los requisitos los encontramos en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que enumera los siguientes requisitos:
- a) Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
- b) Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
- c) Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable.
- d) Cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,
- E) Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Por lo tanto, no cualquier persona puede solicitar y formalizar una hipoteca inversa, sino que va dirigido a un colectivo específico, con unas cualidades concretas y en una situación también estipulada.
¿Qué riesgos y desventajas tiene la hipoteca inversa?
Debemos tener claro que la hipoteca inversa sigue siendo un préstamo y como todo préstamo, tiene un precio, los intereses, y estos suelen ser superiores, en la media, a los préstamos hipotecarios clásicos.3
La diferencia es ¿cuándo se pagan esos intereses?:
Cuando llega el momento de cancelar el préstamo es cuando habrá que pagar intereses por el dinero recibido, más los gastos iniciales.
Este final puede ser:
- Con el dueño de la vivienda vivo.
- O por los herederos tras el fallecimiento del deudor (esto es lo más frecuente)
No obstante como veremos a continuación, la decisión puede quedar en manos de los herederos, por lo que en algunas ocasiones podríamos considerar que es una desventaja o un riesgo trasladar este riesgo o situación hacia ellos.
Otra gran desventaja y riesgo de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar No se actualiza, (IPC..) por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Por ello, cuanto más se dilate, más valor perderá.
¿Qué sucede con los herederos?
La persona jubilada que firma la hipoteca inversa no tiene que devolver ningún dinero.
A diferencia de un préstamo normal en el que la cantidad a devolver se va reduciendo, con la hipoteca inversa esta cantidad solo sube.
Quienes pagarán al final serán los herederos, aunque tienen varias opciones.
Al fallecer el titular los herederos podrán elegir entre:
- Devolver el dinero al banco para quedarse con la vivienda,
- Vender la vivienda pagando así la deuda o, incluso
- Suscribir una nueva hipoteca para ir pagando poco a poco la deuda generada
todas estas opciones, como es lógico, dependerán de las circunstancias personales y económicas de cada uno.
El Banco de España nos aclara:
Al fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, teniendo dos opciones:
Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo pueden financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la deuda.
Vender la vivienda: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.
Si los herederos no quieren o no pueden cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de toda la deuda generada. La entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.
En definitiva, la Hipoteca inversa puede resultar una herramienta útil para obtener una renta que complemente las pensiones de jubilación o incapacidad, si bien hay que valorar debidamente los riesgos y desventajas que puede presentar.
