El Banco de España, órgano supervisor de las entidades financieras, y su departamento de conducta de entidades, en cuanto a competencia, se circunscribe exclusivamente a valorar la actuación de las entidades supervisadas en una relación típicamente bancaria, valorando si su actuación se ajustó, o no, a la normativa de transparencia y protección de la clientela y a las buenas prácticas bancaria.
No resulta competencia del departamento determinar el carácter abusivo de una cláusula contractual, ni la existencia de cualquier eventual vicio en el consentimiento prestado, ni declarar la nulidad de un contrato o de alguna de sus cláusulas; tampoco puede pronunciarse en relación con los efectos que pudiera suponer la eliminación de cualquiera de las cláusulas de los contratos en su día suscritos, correspondiendo en exclusiva a los Tribunales de Justicia valorar y decidir todas las anteriores cuestiones haciendo uso, a tal fin, de todos los medios de prueba admitidos en derecho.
Es por ello, que en relación a cláusulas abusivas en contratos bancarios, las llamadas “suelos” en un primer momento, que ponían tope al límite de variación del tipo de interés, en los préstamos hipotecarios de los consumidores, ADICAE interpuso la llamada “macrodemanda” frente a las cláusulas suelo, una acción colectiva en defensa de todos los consumidores, frente a 101 entidades bancarias, habiendo obtenido sentencias favorables en primera instancia y en la Audiencia Provincial de Madrid.
La importancia de esta acción colectiva de ADICAE estriba en que una sentencia favorable comportará la declaración de abusivas y nulas de prácticamente todas las cláusulas suelo en España, dado el alto número de demandados, como hemos dicho 101, imponiendo la obligación a la banca de devolver todas las cantidades indebidamente pagadas por los consumidores por estos “suelos” hipotecarios y habilitando a que también aquellos consumidores que no hayan reclamado (que ADICAE estima en al menos un millón) se puedan ver resarcidos gracias a la sentencia.
Reclamación de gastos hipotecarios
Hasta la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el consumidor soportaba, al no existir norma legal que regulara lo contrario, a los gastos de constitución, tasación, etc, de los préstamos hipotecarios.
Con anterioridad a la meritada Ley ya el Alto Tribunal (El Tribunal Supremo) había declarado abusiva y por ello nula y sin efecto por el Pleno del Tribunal Supremo, la cláusula de asunción de gastos por el consumidor.
Así en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 y ratificada por sentencias de 24 de julio y 26 de octubre de 2020 así como de 27 de enero de 2021, el Alto Tribunal estableció que dicha cláusula suponía un claro desequilibrio entre las partes habiéndose incluido de forma individualizada por la entidad financiera, sin posibilidad de negociación, es decir habiendo sido impuesta por el banco, y por ello debía ser considerada abusiva y nula de pleno derecho, en aplicación de lo dispuesto en el art. 89.3 del TRLGCU.
Ante las reclamaciones efectuadas por los consumidores, de forma extrajudicial a su entidad financiera, y la negación de tal nulidad por las recamadas, o en caso de admitir la nulidad de la cláusula alegaba la entidad, no tener obligación de devolver el importe pagado de dichos gastos porque habían prescrito el derecho de restituirlos, se ha tenido que pronunciar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ante consulta efectuada por nuestro Tribunal Supremo.
En Sentencia de 25 de enero del 2024, y más reciente aún y definitiva de 25 de abril del 2024 del TJUE, ha establecido que hasta que el Consumidor no tiene pleno conocimiento de que la cláusula de imposición de gastos hipotecarios, inserta en su hipoteca, es nula, declarada por un juez en relación a su contrato de préstamos hipotecario, salvo prueba en contrario de que lo conocía con anterioridad, no comienza a contar el plazo de 5 años que se establece en el art. 1964 del Código Civil, para la prescripción del derecho de restitución.
Por lo expuesto la solicitud de declarar nula la clausula no prescribe nunca, se puede pedir en cualquier momento, aunque el derecho a que te restituyan lo abonado con intereses, prescribe a los 5 años de esa declaración de la nulidad de la cláusula.
Así que, si tienen o tuvieron una hipoteca, da igual que ya esté amortizada y cuando se constituyó el préstamo hipotecario y se abonaron los gastos, el consumidor tiene derecho a solicitar se devuelva el importe de los mismos, y estos son:
- Notaría: Honorarios del notario por la escritura de la hipoteca, en este caso no es la totalidad sino solo la mitad, según Tribunales.
- Tasación: Coste de tasar la vivienda.
- Registro de la Propiedad: Gastos relacionados con la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría: Honorarios de la gestoría encargada de tramitar la hipoteca.
¿Qué debes hacer para que los devuelvan?
Debes tener una copia de la escritura del préstamo hipotecario y reunir, todas las facturas que pagaste cuando constituiste la hipoteca. (Factura del notario de constitución de hipoteca; Factura de gestoría; Factura de registro de la propiedad de Inscripción del préstamo hipotecario; Factura de tasación del inmueble)
¿Cómo se reclama?
Recomendamos acudas a informarte a nuestra asociación AICAR-ADICAE sita en c/ Gavín n.º 12, CP. 50.001 se facilitará tanto la reclamación, así como pasos futuros con profesionales del derecho (vía judicialización) en caso de negarse a la devolución la entidad financiera.
Susana Tirado. Abogada de los SSJJ de ADICAE y miembro del Consejo de AICAR ADICAE
