Esta nueva Ley de Vivienda regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles e incluirá medidas para ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”. Desde AICAR-ADICAE podemos ayudarte a resolver tus dudas.
Nueva Ley de la Vivienda, aspectos fundamentales
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Con la nueva normativa referente a los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.
Antes del 31 de diciembre de 2024, se elaborará un índice particular (nuevo índice de actualización de precios de alquiler) para las actualizaciones de los alquileres en el 2025.
Traslado al arrendador de pagar los honorarios de la inmobiliaria
La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
El arrendatario continuara pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)
Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.
Nuevas medidas de la Nueva Ley de la Vivienda en la protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Nueva Ley de la Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Sin embargo, atendiendo a lo estipulado en el borrador: “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”
Recargo del IBI para viviendas vacías
Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento, la penalización sería de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.
Las comunidades autónomas deberán informar al Ministerio de Transportes del número de viviendas vacías que hay en su territorio.
Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
Aumento de la oferta del alquiler con la Nueva Ley de la Vivienda asequible incentivada
Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.
Bonificación en el IRPF
La norma recoge un sistema de bonificación para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Se establece que, en los nuevos contratos de arrendamiento, la reducción será del 50% y podrá incrementarse hasta el 90% en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.
Nueva definición para grandes tenedores
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
- Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 vivienda.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”.
La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
David Domec
Abogado Servicios Jurídicos Aicar Adicae
